La manutenzione dei balconi condominiali

In base alla mia esperienza di amministratore di condomini a Palermo questo è di sicuro il tema più discusso tra i condomini.

Le numerose sentenze di Cassazione hanno fornito le linee guida per stabilire se un balcone (o una parte di esso) siano parte comune o solo proprietà privata.

La Legge di Riforma ha, però, fallito una ottima occasione per togliere ogni dubbio.

Vediamo, quindi, di capire in quali occasioni un balcone (o una parte di esso) siano parte comune dell’edificio.

Cosa dice il codice civile

L’art. 1117 c.c. non inserisce i balconi tra le parti comuni, ma l’elenco delle parti comuni in quell’articolo non ha valore tassativo.

Essendo il balcone una parte della facciata, concorre a formare l’estetica e il decoro dell’edificio.

Infatti, “la trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri comporta, comunque, un’alterazione dell’armonia cromatica della facciata dell’intero fabbricato.”

Questo criterio, però, ci potrebbe far pensare che i balconi siano sempre e solo condominiali, ma la realtà è più complessa.

Per chiarirci le idee dobbiamo fare riferimento all’art. 1125 c.c.

L’art. 1125 c.c. stabilisce che il solaio tra due piani è di proprietà degli appartamenti che lo condividono. Le spese della manutenzione del solaio vanno divise tra i due proprietari. “Al proprietario del piano superiore spetta la copertura del pavimento e al proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”

Lo stesso criterio viene seguito per le spese che riguardano il piano di calpestio del balcone. Infatti il balcone è una proiezione verso l’esterno dell’appartamento.

Gli elementi di un balcone e conclusioni finali.

Bisogna pensare, però, che il balcone è fatto da molte altre parti (ringhiere, parapetti, frontalini, decori architettonici) che fanno parte della facciata e quindi vanno valutate secondo i dettami dell’art. 1117 c.c.

In conclusione, il piano di calpestio fa parte delle proprietà esclusive del condomino proprietario dell’appartamento di cui il balcone è proiezione.

Le spese di manutenzione e ripristino del sotto balcone spettano al condomino del piano sottostante

Gli elementi esterni del balcone (frontalini, ringhiere, fregi ornamentali) sono considerati condominiali ex art. 1117 c.c. in quanto parte integrante della facciata.