Le spese di rifacimento della terrazza condominiale, cosa dice la legge?
Prima di cominciare: Lastrico o Terrazza? Due funzioni diverse
Nel linguaggio comune si tende spesso a usare in modo intercambiabile i termini lastrico solare e terrazza, ma in realtà si tratta di due cose ben distinte, anche dal punto di vista giuridico.
Lastrico Solare
È la copertura dell’edificio, generalmente non calpestabile o accessibile solo per esigenze tecniche (es. manutenzione di antenne, impianti, ecc.). Può essere:
Comune a tutti i condomini;
Oppure a uso esclusivo di uno solo, se previsto da titolo o regolamento.
In entrambi i casi, se copre unità sottostanti, le spese per il rifacimento seguono l’art. 1126 c.c..
Terrazza a Livello
È una superficie calpestabile e accessibile, spesso adiacente a un’unità immobiliare (es. un appartamento all’ultimo piano). Può essere anch’essa:
Comune, se serve più unità;
Oppure a uso esclusivo di alcuni condomini.
Anche in questo caso, se funge da copertura per piani sottostanti, si applica, in via generale l’art. 1126 c.c..
Cosa Dice la Legge?
In linea di principio, l’art. 1126 c.c. costituisce la norma di riferimento per la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione di lastrici solari o terrazze a livello di uso esclusivo, in quanto svolgono funzione di copertura.
L’uso della terrazza come B&B o altre attività può però aggravare l’usura della struttura, in questi casi, dunque, si introducono ulteriori profili rilevanti:
Usura Maggiorata: L’intensa frequentazione della terrazza può determinare un deterioramento accelerato. In casi simili, alcuni tribunali hanno valutato l’opportunità di modulare le quote a carico degli utilizzatori esclusivi, in base all’effettivo utilizzo.
Responsabilità Aggravata: Se l’utilizzo improprio o eccessivo della terrazza ha contribuito al degrado, si può ipotizzare una responsabilità diretta dei condomini che ne hanno l’uso esclusivo.
Se il deterioramento della terrazza è imputabile a vizi costruttivi originari (es. errata impermeabilizzazione), la responsabilità può ricadere interamente sui condomini che hanno l’uso esclusivo e che hanno “indebitamente tollerato” il vizio, qualora ne fossero a conoscenza o avrebbero dovuto esserlo usando l’ordinaria diligenza (art. 2051 c.c.)
La giurisprudenza anche di legittimità ha più volte affrontato casi in cui il lastrico solare (o terrazza) è usato in modo particolarmente intenso da chi ne ha l’uso esclusivo, tanto da superare i limiti della normale destinazione.
Nello specifico:
Il deterioramento della struttura non è dovuto al tempo o agli agenti atmosferici;
Ma è direttamente collegato all’uso improprio o eccessivo da parte del condomino/i con uso esclusivo (es. presenza continuativa di persone, pesi, arredi, ecc.).
La giurisprudenza in questi casi attribuisce un rilievo preminente all’utilitas della cosa, con l’intento di non solo compensare il deterioramento del lastrico dovuto al continuo calpestio, ma soprattutto di evitare che l’onere per la manutenzione ricada in maniera ingiusta e iniqua esclusivamente sui condomini per i quali il lastrico assume la funzione di copertura.
A tal proposito, la giurisprudenza ha escluso l’applicabilità dell’art. 1126 c.c., prediligendo un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ”.. (Cass. Civ. sez. II, 31 luglio 2023, n. 23250, Cass. civ. n. 11462/2021) anche rispetto alle precedenti conformi (Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2018, n. 30935; Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2017 n. 12177; Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2011, n. 15841; Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2010 n. 10858; Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2005 n. 18194). Queste ultime pronunce hanno ulteriormente precisato che, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c..
