Liti condominiali: come evitarle e quando ricorrere al giudice
Prevenire le liti condominiali è possibile ed è compito dell’amministratore evitare che la situazione degeneri, così come risolvere la cosa nel modo più efficace
Vivere in condominio è, in fondo, un esercizio quotidiano di equilibrio tra diritti e doveri condivisi. Tuttavia, basta poco perché la serenità si incrini: un rumore eccessivo, una delibera contestata, la gestione delle spese comuni, un’auto parcheggiata dove non dovrebbe. Le liti condominiali non nascono mai “dal nulla”, ma da una combinazione di incomprensioni, mancanza di comunicazione e scarsa chiarezza sulle regole. Eppure, evitarle è possibile. Capire come e quando intervenire – prima, durante e dopo un conflitto – è la chiave per risolvere divergenze in modo civile, economico e, soprattutto, umano.
Perché una lite evitata in tempo non è solo un risparmio economico, ma un investimento nella convivenza.
Agire in modo reattivo o proattivo: la differenza che cambia tutto
1. L’amministratore e la prevenzione del conflitto
Il primo strumento per evitare le liti condominiali è la chiarezza delle regole. Un regolamento condominiale ben redatto, aggiornato e condiviso, rappresenta il fondamento della serenità comune. Deve indicare con precisione l’uso delle parti comuni, i limiti alle modifiche individuali, i criteri di ripartizione delle spese, ma soprattutto le sanzioni interne in caso di violazione.
Un esempio pratico: se il regolamento stabilisce orari precisi per l’uso del cortile o di altri parti comuni condominiali, sarà più difficile che si generino discussioni tra condomini su feste o rumori notturni. Ma non basta.
Un amministratore efficace deve comunicare in modo efficace e soprattutto saper ascoltare. Convocare assemblee informative, rispondere tempestivamente ai reclami, promuovere dialoghi tra vicini: sono tutte azioni proattive che prevengono il deterioramento dei rapporti e le liti condominiali.
2. Quando le liti condominiali sono già in atto
Se le liti condominiali esplodono, la prima parola chiave è: mediazione.
Il Dlgs. 28/2010 stabilisce che nelle controversie condominiali la mediazione è condizione obbligatoria di procedibilità: senza averla tentata, non si può ricorrere al giudice. Ciò significa che prima di depositare un ricorso bisogna rivolgersi a un organismo di mediazione e tentare un accordo, con l’assistenza di un legale e dell’amministratore.
Esempio: due condomini litigano sull’uso del giardino comune. Fallite tutte le attività extra giudiziarie si ricorre alla mediazione. Durante la mediazione, con il supporto del mediatore, le parti trovano un compromesso che regola turni e orari, evitando così una causa lunga e costosa.
Quando invece la mediazione fallisce o non si raggiunge accordo, si può procedere con l’azione giudiziaria presso il Tribunale civile o presso il Giudice di Pace a seconda del valore della causa.
In ogni caso, l’amministratore deve raccogliere tutta la documentazione utile – verbali assembleari, fotografie, reclami, corrispondenza – e informare tempestivamente i condomini coinvolti.
