Responsabilità per danni da lastrico di proprietà esclusiva

Affrontiamo, oggi, un problema che, in base alla mia esperienza di amministratore di condomini a Palermo, si presenta spesso, causando numerose discussioni e perplessità.

Per fortuna, la Sentenza della Corte di Cassazione 3239 del 7 febbraio 2017 ha stabilito, una volta per tutte di chi è la responsabilità nel caso in oggetto e, quindi, chi deve partecipare alle spese.

Le precedenti sentenze.

Le Sentenze di Cassazione degli anni 2000, 2001, 2003 e 2006 avevano attribuito la responsabilità finale all’amministratore e al Condominio, identificandoli come custodi delle cose in comune.

Sentenza a Sezioni Unite n. 9449 del 10/05/2016.

Intanto, la nuova Sentenza attribuisce la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo, innanzitutto, al proprietario esclusivo, considerato unico custode dello stesso.

In seguito, però, alla responsabilità del titolare del diritto esclusivo, aggiunge quella dell’amministratore e del condominio, qualora l’assemblea “non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, del codice civile“.

Quindi, in buona sostanza, la struttura particolare della terrazza, essendo sia cosa privata che cosa comune, attribuisce diverse responsabilità al proprietario e al condominio.

La ripartizione delle spese di manutenzione e risarcimento.

Anche le spese di riparazione o di risarcimento seguono lo stesso criterio, applicando l’art. 1126 del Codice civile (un terzo al proprietario, due terzi ai condomini sottostanti).

Se, invece, il danno è stato provocato dalla condotta del proprietario esclusivo (per esempio l’ostruzione della griglia di scarico delle acque piovane), egli va ritenuto l’unico responsabile del danno cagionato.

E’ ovvio che per poter attribuire la responsabilità per danni al singolo proprietario occorre una perizia tecnica.