La manutenzione dei lastrici solari

L’articolo 1126 c.c. si occupa delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare.

Molto chiaramente, esso, stabilisce che le spese vanno ripartite per un terzo a “quelli che ne hanno l’uso esclusivo”.

Meno chiaramente, stabilisce che il restante due terzi spetta a “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Perché dico “meno chiaramente”? Perché, in base alla mia esperienza di amministratore di condomini a Palermo, una delle questioni più dibattute è se i proprietari degli immobili sottostanti debbano partecipare in proporzione ai millesimi di proprietà, anche quando l’immobile è coperto solo in parte dal lastrico solare.

Le due scuole di pensiero.

Su questo punto la dottrina e le sentenze si sono divise.

Da una parte c’è chi sostiene che l’articolo 1126 fa riferimento al “piano o porzione di piano”, non alla porzione dell’immobile, che andrebbe, quindi, sempre considerato nella sua interezza.

Dall’altra parte c’è chi ritiene che sia applicabile il criterio sancito dall’art. 1123 c.c. secondo cui le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare della cosa.

Secondo questa seconda teoria, nella ripartizione della spesa dei 2/3 i millesimi degli immobili coperti solo parzialmente dovrebbero essere ridotti in proporzione alla quantità di superficie che si trova sotto il lastrico solare.

La Cassazione.

La Corte di Cassazione con sentenza n°1451 del 23 gennaio 2014 ha dato credito a questa seconda scuola di pensiero, stabilendo che i millesimi dell’immobile coperto solo parzialmente, vanno rapportati alla quota di copertura.

Conclusioni.

Premesso che sarebbe stato opportuno affrontare anche questa questione (insieme a tante altre) in sede di redazione della Legge di Riforma, mi chiedo chi debba procedere alla modifica delle tabelle millesimali per “rapportarle” alla quota di copertura: L’amministratore? Un tecnico incaricato dal Condominio? In tal caso, chi dovrebbe sostenerne le spese? La questione non è di poco conto, visto che una modifica delle tabelle può portare a qualsiasi risvolto dal punto di vista giuridico.