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Tabelle millesimali

Uno degli argomenti più discussi all’interno dei condomini è quello delle tabelle millesimali.

Ci sono delle regole ben precise per la scelta dei coefficienti in sede di redazione, per la procedura da applicare in caso di revisione e per la loro applicazione in sede di assemblea condominiale.

La funzione delle tabelle millesimali.

La funzione delle tabelle millesimali è quella di stabilire il valore delle singole unità immobiliari. Ciò è importante sia per la ripartizione delle spese sia per la formazione della volontà in assemblea.

Quando le tabelle sono predisposte dal costruttore, sono allegate al regolamento condominiale contrattuale, altrimenti vengono approvate in assemblea.

Maggioranza per approvazione o modifica.

La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione 18477/10 ha stabilito che non è necessaria l’unanimità per l’approvazione o la modifica delle tabelle millesimali di un condominio.

Per modificare le tabelle millesimali basta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, se ricorre una delle due ipotesi previste dall’art. 69 disp att c.c. e cioè:

  • quando risulta che i valori millesimali sono conseguenza di un errore;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Il ricorso all’Autorità Giudiziaria

Se non si raggiungono queste maggioranze, anche un solo condomino, che abbia interesse a far modificare i millesimi, può ricorrere al giudice.

In tal caso, il condominio sarà convenuto nella persona dell’amministratore di condominio (al contrario di quanto succedeva in passato, quando era necessario far ricorso al litisconsorzio, procedura lunga e costosa).

L’amministratore è tenuto a informare subito i condomini, altrimenti può essere revocato giudizialmente.

Anche per l’approvazione ex novo delle tabelle, occorre la maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Quando occorre l’unanimità.

L’unico caso in cui è necessaria la partecipazione all’assemblea di tutti i condomini e l’unanimità dei consensi è quello in cui le tabelle stabiliscano delle regole contrarie alla ripartizione delle spese in base al valore della proprietà.